売却で損失が出る状態でもマンション買い替えは出来る?

住み替え(買い替え)

■マンション売却で損失が出た場合、税金を安くすることが出来る?

・ マンション買い替えでは税金の控除が出来る可能性がある?
・ 売却で損失が出ても買い替えでは不利にならない?

マンション買い替えをするときには多くの人が現在住んでいるマンションの売却をして
新しいマンションの購入をします。

そうしないと住宅ローンを組むことが出来ない状況が多いためです。
住宅ローンは完済しないと次の住宅ローンを組むことが出来ません。

そこで現在住んでいるマンションを売却してその金額を住宅ローンの返済に当てて
繰り上げ返済をします。

ただマンション売却がスムーズに行く場合は良いのですが、ほとんどの方は
購入金額よりも低い金額で売却することになります。

このマンション売却による損失は買い替えには影響は出ないのでしょうか?

実はマンション買い替えの時には売却による損失があった場合に利用できる
税金控除の特例などがあります。

それを上手に利用すれば買い替えが不利にならず、場合によっては負担を
かなり軽くすることが出来るようになります。

まずは損失が出た場合の税金控除の特例を調べてみましょう。

■譲渡損失の繰越控除とは?

・ マンション売却で損失が出た場合、所得税と住民税の一部が控除される
・ 最大3年間損失の繰越ができる

マンション購入金額よりも売却金額のほうが少なかった場合にはその損失を
所得から引くことで所得税や住民税を控除することができます。

しかも譲渡損失が大きな金額の場合は次の年に損失の繰越ができます。
最大3年間、つまり最初の年を入れて4年間所得税が控除される可能性があります。

例えば3,000万円で購入したマンションが売却した時には1,000万円になった。
この場合には2,000万円の損失が出ることになります。

この2,000万円の損失が年収よりも大きな場合には次の年に繰り越しがされます。
年収700万円の場合は次の年に1,300万円の損失が残っていることになります。

収入よりも損失のほうが大きいために所得税はかかりません。
それに住民税も所得から計算されるので住民税も0円になります。

繰越された1,300万円から翌年の年収、変わらないと仮定して700万円を引いた
600万円が更に損失として申告できます。

当然この年も所得税と住民税が0円になります。
次の年には残った600万円を収入の700万円から引いた100万円分の所得税となります。

この様に所得税と住民税の控除ができるのでマンション売却で損失が出た場合でも
あとの負担を減らすことができるようになっています。

■住宅ローン控除との併用が出来る?

・ 住宅ローン控除と譲渡損失の繰越控除は併用することが出来る
・ 実質の利用期間は少なくなるので注意

ここで気になるのが同じように所得税の控除ができる住宅ローン控除との併用です。

住宅ローン控除とは住宅ローンの金額によって所得税から一定金額の控除がされる
という特例のことです。

条件がありますが1%の控除が10年うけられるので例えば3,000万円の住宅ローンを
組んだ場合には30万円を10年間所得税から控除できます。

ただし住宅ローン控除は住宅ローン残高によって控除金額が変わります。
また対称となるのは住宅ローン残高だけではなく、収益対価も含まれます。

それに1年間の最大控除金額も決まっていて50万円以上の控除はされません。
ただし所得税から控除ができない分は住民税から控除されるようになります。

この住宅ローン控除と譲渡損失の繰越控除は併用することができます。

でも譲渡損失の繰越控除をしている間は住宅ローン控除で引かれるはずの所得税が
0円の状態です。

控除できる金額がない期間も住宅ローン控除は適応されているので、上記の例だと
実際に住宅ローン控除が利用できるのは10年間の中で7年間だけです。

住宅ローン控除は住宅ローンの支払が開始された時から始まるので後から開始を
することが出来ません。

実際に利用できる期間が減ることになるので注意しましょう。

■損失が出ても買い替えが出来るように色々な制度が利用できる

・ 買い換え特例など他にも買い換えしやすくなる制度がある
・ 申告制なのでどの制度を使うのかは専門家とよく相談する

マンション売却で損失が出た時にも所得税が控除されるなど負担を軽くする制度が
利用できるのがわかりました。

またこれらの控除制度は他にも買い替えの特例などもあり、買い替えがスムーズにできる
特例や減税措置などが多くあります。

住宅購入をサポートするための制度は色々とあるのでその時の状況によってどの制度を
使うのかをきちんと見極める必要があります。

ただし税金に関するサポートが多いためによくわからない場合も多くあります。
そこで専門家の意見をしっかりと聞くようにすることをおすすめします。

マンション購入の時には登記の関係上、行政書士の方に相談することもあります。
そこで一緒に税金対策なども相談することがおすすめです。

どのように申告すれば良いのかなどもわからないことが多いので、専門家に相談して
マンション買い替え後の負担をなるべく減らしましょう。

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