売却と賃貸、マンション買い替えで比較するとどっちがお得?

住み替え(買い替え)

■マンション買い替えの時に、今のマンションをどうするのが良い?

・ 売却して住宅ローンの返済に当てる方がいい?
・ 賃貸マンションとして貸し出したほうが良い?

マンション買い替えの時に居間住んでいるマンションの処分方法は多くの方が
悩むことだと思います。

一般的には売却してその資金を使って新しいマンション購入の計画を立てる
ということですが、人によっては賃貸マンションとして貸し出すそうです。

資産運用方法の1つとしてマンション、アパート管理が注目されているので
売却せずに賃貸マンションとして貸し出すということも考えられます。

でも実際には売却することと賃貸にすること、どっちのほうが良いのでしょうか?

売却した場合はすぐに現金が用意できます。
賃貸にした場合は毎月の家賃収入が見込めます。

単純に比較できるものでもないのですが、どちらの方法を取ればもっとお得に
マンションの買い代えができるようになるのでしょうか?

売却と賃貸のそれぞれのメリット、デメリットを確認してみましょう。

■マンション売却をした場合のメリットとデメリット

・ 売却した資金を使って買い替えをすることが出来る
・ 自己資産としての不動産はなくなる

まずは多くの方がマンション買い替えの時に行っている売却をした場合の
メリットとデメリットを確認してみます。

現在住んでいるマンションを売却してその資金を住宅ローン完済に当てることができます。
住宅ローン以上の金額で売却できれば新しいマンションの頭金にすることも。

基本的には次に購入する物件のために資金を用意することができるようになるので
買い替えとしては負担が少なくなります。

デメリットとして考えられるのはマンションの売却をするので資産を売ることになります。
住宅ローンが完済していればそのマンションは自己資産となるのです。

新しい住居購入のタイミングが合わないと仮住まいの家賃が必要になるのも
ある意味ではデメリットといえます。

売却をする場合は売却金額が高くなるほどメリットとして実感できるところが大きくなり
売却金額が少ないとデメリットに感じることが多くなります。

特に次のマンション購入の負担軽減になるのでマンション売却金額はとても重要です。

売却をする場合はとにかく高く売ることが必要という印象を受けました。

■マンションを賃貸住宅にする場合のメリットとデメリットは?

・ 毎月の家賃収入を期待することが出来る
・ 不動産経営になるので色々なリスクを伴う

次にマンションを売却せず、賃貸住宅として貸し出した場合のメリットとデメリットを
考えてみます。

メリットとしては毎月の家賃収入を見込めるのが一番大きなことです。

賃貸住宅として貸出をするのですから当然家賃をもらうことができます。
元々分譲マンションとして建築されているので防音などがきちんとしています。

その為に分譲マンションの賃貸は借り手がつきやすいというメリットも有ります。

ただしこれは借り手がつく、という前提のメリットでデメリットと隣り合わせです。
賃貸にした場合は借り手がつかないと家賃収入はなく出費だけが増えていきます。

最近では管理会社に全て任せ気にしていても入居希望者を集めることが難しいので
オーナーが積極的に広報活動をすることも必要です。

当然設備のメンテナンスや修繕などは基本的にはオーナー負担になります。
これらの不動産経営を行うための時間やお金も必要になります。

空室リスクや住人とのトラブルなど不動産経営のリスクがあることが賃貸に
した場合の大きなデメリットとなります。

■売却と賃貸はどっちのほうがお得になる?

・ その人の状況によって変わる
・ 賃貸にした場合はリスクマネジメントができるかが重要

それぞれのメリットとデメリットを調べてみましたが、結局どっちのほうが
買い替えの時には良いのでしょうか?

結果としてはやはり単純には比較することが出来ない、ということのようです。
例えばかなり条件のいい物件の場合はどちらを選んでもそれほど問題はありません。

益に近くて周囲の環境もいいなら売却しても高く売ることが出来ますし、賃貸でも
すぐに借りたいという人を見つけることが出来るでしょう。

後はその人が賃貸にした場合のリスクをどれ位軽減できるか、になります。

不動産経営では色々なリスクがつきまといます。
築年数が多くなれば当然家賃を下げる、リフォームをするなども必要になります。

トラブルが起きた時にきちんと対処をすることが出来るか、そのための時間を
作ることが出来るのかなどが問題になります。

これらのリスクマネジメントをきちんと出来る、不動産経営をするための時間と
多少の知識があれば賃貸にしても大きな問題はないと思います。

不動産経営をする時間がないという場合には売却をしたほうが手軽です。
その時の状況によって考えてみましょう。

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